二世帯住宅の建築や、一棟の建物を二世帯住宅などに改築する場合、予め税金
　損得等を念頭において建築計画、資金計画、登記等の検討を行うことが必要ととな
　ります。
　1.二世帯住宅課税上の認定（市及び県）
　　　以下の要件を満たすことにより二世帯の認定を得られます。
　　　
　　　〜二世帯住宅とは、構造上と利用上それぞれ各世帯が独立的に区画されている
　　　　ものです。
　　　　-構造上の独立性---仕切り壁、建具、床、天井で遮断されていること
　　　　-利用上の独立性---各世帯が生活できるよう、それぞれに玄関、台所、トイレ
　　　　　を有し、区画された部分が居住用に利用できること
　　　　
　　　　つまり、世帯別に玄関・台所・トイレ（風呂は関係なし）を作ることができれば、二
　　　　世帯住宅です。
　　　　介護や世帯間のコミュニケーションのための工夫も必要です。
　　　　不動産取得税は県が、固定資産税は市が管轄します

　2.税金の軽減措置
　　　二世帯の認定により税金の軽減措置をダブルで受けられます。
　　　〜二世帯住宅を建築する場合、税金の計算上各世帯が別々の世帯として扱われ
　　　　るのか、合算されて一つの世帯として扱われるのかにより税額が異なってきます
　　　　軽減措置を各世帯毎(別世帯)に受けることにより、税額を節税できます。
　　　
　　　　<<建物仕様や土地の広さが適用要件>>
　　　(1)不動産取得税の軽減
　　　　　　床面積が50�u以上240�u以下に該当する場合、住宅一戸について住宅の
　　　　　価格より1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が控除され、3％の税率が
　　　　　掛け合わせれます
　
　　　(2)土地の固定資産税の軽減
　　　　　　住宅用地の特例措置により、住宅一戸について200�uまでは税額が6分の1
　　　　　　に減額され、200�uを超える部分は3分の1に減額されます。
　　　　　　都市計画税にも同様な特例措置があり、200�uまでは税額が3分の1に減額
　　　　　　され、200�uを超えると税額は3分の2に減額されます。
　　
　　　(3)新築住宅3年間の軽減
　　　　　　床面積が50�u以上280�u以下の場合は、一戸あたり120�uまでの固定資産
　　　　　　税が半額に減額されます。
　　　　
　　　上記の軽減措置は3年間（長期優良住宅の場合は5年間）、受けられます。
　　　二世帯住宅の認定は市区町村の税務課等が実地検査により行います。登記方
　　　法は、原則として影響受けません。

　　
　3.建物登記方法
　　　　　二世帯建物登記は以下の方法があります。
　　 　(1)区分登記
　　　　　　　二世帯住宅を二戸に分け、親と子がそれぞれの名義で登記する方法で
　　　　　　す。二戸の住宅として判断されるためには、内部で行き来できるようになっ
　　　　　　ている二世帯住宅の場合は、その行き来できる場所に防火扉をつけ、カギ
　　　　　　がかかるようになっている必要があります。
　　　(2)単独登記
　　　　　　　二世帯住宅を1戸の住宅として親または子のどちらかの単独所有として登
　　　　　　記をする方法です。完全に1人の持ち物になります。
　　　(3)共有登記
　　　　　　　　二世帯住宅を1戸の住宅として親と子の共有による持ち物とする登記の
　　　　　　方法です。それぞれが負担した費用の割合に応じて持ち分割合を設定し、
　　　　　　登記をすれば、贈与の問題も発生しません。
　　　　　　　　　
　　　　いずれの登記方法をとっても、1の二世帯住宅.認定を受ければ二世帯で軽減措
　　　　置適用を受けられます。
　　　　相続のことも含め先々のことを考えると、建物は２つに分けて登記する方がよい
　　　　といえます。
　
　4. 区分登記に伴う費用の増加

　　　(1)登記

　　　　　上記説明で区分建物の方がメリットがあるように思われますが、表題登記申
　　　　　　請費用や所有権保存登記費用も２件分かかることを認識しておく必要があり
　　　　　　ます。

　　　　　　普通建物の表題登記申請費用は、１０〜１２万円くらいですが、２世帯住宅規
　　　　　　模の区分登記の場合２件同時申請にはなり、１個につき１０万円くらいかかり
　　　　　　ます。それに、所有権保存登記費用、ローンがあれば抵当権設定登記費用
　　　　　　がかかります。
　　　　　　　※新築建物部分の登記内容
　　　　　　　　　建物表題登記/表示登記、保存登記、抵当権設定登記

　　　　(2)建築コスト
　　　　　　　２戸の住宅をを建てるのと同様の費用がかかる場合もありますので、割高
　　　　　　の建築コスト増分と税金の軽減額を予め予測比較しておくとよいでしょう。

　　5.資金拠出
　　　　　名義は「誰がどれだけ資金を出したか」で決まります。土地や建物の名義と
　　　　は、これらの持ち主という意味ですが、法律上では登記を誰の名前でするかと
　　　　いうことになります。
　　　　　二世帯住宅を建てる場合、資金拠出や土地提供者等について、様々な対処法
　　　　を考慮する必要があります。
　　　　　　例　 -親世帯の土地に建て替えで二世帯住宅を建てる
　　　　　　　　　-新規に土地購入をして二世帯住宅を建てる
　　　　　　　　　-親世帯の預貯金で建てる
　　　　　　　　　-子世帯がローンを組んで建てる
　　　　　　この場合、名義は誰がどれだけ資金を出したかの比率に応じて、名義の比率
　　　　　も決まります。　　　
　　
　　6.子世帯に資金が無い場合の対策
　　　　二世帯住宅を計画する場合、親世帯より子世帯に資金不足が多い傾向がありま
　　　す。単純に資金贈与すると贈与税がかかります。資金が少ない場合は、子世帯
　　　の持ち分は少なくするか、相続時精算課税制度利用する方法があります。

　<<相続時精算課税制度>>
　　　　　「自己の居住の用に供する一定の家屋の新築または取得（家屋とともにする土
　　　　　地の取得も含む）をするための資金」、または「自己の居住の用に供する家屋
　　　　　の一定の増改築等のための資金」の場合に限り、非課税枠が3500万円までと
　　　　　なっています。この制度を利用することで、親世帯の資金を子世帯の資金とし、
　　　　　持ち分を確保することが可能になります。
　　　　※この制度を利用できる年齢や収入の条件があります。

　　7.親世帯に資金が無い場合の対策
　　　　親世帯が高齢の場合、親世帯の土地に建物を建てるが、資金は全て子世帯持ち
　　　というケースも考えられます。この場合も、資金によって若干事情が異なってきま
　　　す。例えばローンを組む場合、住宅ローンは本人が住む住宅に対してのみ融資が
　　　可能です。したがって、完全分離の二世帯住宅だと、親世帯分の建築費用はロー
　　　ンの対象外となってしまいます。この場合、自己資金として親世帯分を現金で所
　　　有していなくてはなりません。もし、親世帯の住居分まで含めてローンを組みたい
　　　場合は、共用二世帯として計画すれば可能となります。

　　8.同居しない兄弟姉妹への配慮
　　　　親世帯の土地に兄弟姉妹の一人が建物を建てて住んでしまうと、相続発生時に
　　　その土地家屋は分割しにくいという問題があります。同居しない兄弟姉妹間で相続
　　　も含めて合意しておくことが大切です
　　　
　　　※もめる二世帯住宅の相続は親の持分を同居していない兄弟姉妹へ相続するこ
　　　　　とです。理屈上、相続者が住まなくても賃貸として居住している兄弟姉妹より家
　　　　　賃収入を得ることができますが、必ずもめます。
　　　　　やはり究極的には親の「遺言書」を残すことがベストです。
　　　　　二世帯住宅を建築するには、いろいろな検討事項があることがお解り頂けたと
　　　　　思います。悔いを残さないように十分にご検討下さい。